Alquilar un local: qué deduces y qué retienes
El alquiler de un local, oficina o nave afecto a tu actividad es gasto deducible al 100 % en el IRPF, y el IVA que te cobra el arrendador (21 %) lo deduces en el modelo 303. Como inquilino empresario tienes además una obligación: retener el 19 % de la renta (sin IVA) e ingresarlo cada trimestre con el modelo 115, y presentar en enero el resumen anual en el modelo 180.
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Renta (base imponible) | 800,00 € | 9.600,00 € |
| IVA 21 % | +168,00 € | +2.016,00 € |
| Retención IRPF 19 % | −152,00 € | −1.824,00 € |
| Pagas al arrendador | 816,00 € | 9.792,00 € |
| Ingresas en el modelo 115 | 456,00 € por trimestre | 1.824,00 € |
El gasto en tu IRPF es la renta, 9.600 €, no lo que pagas al arrendador: la retención es parte del alquiler que entregas a Hacienda en su nombre. El IVA de 2.016 € lo recuperas en el 303. Cada trimestre ingresas 152 × 3 = 456 € en el 115.
No hay que retener, entre otros casos, si la renta anual que pagas a un mismo arrendador no supera 900 €, o si el arrendador te acredita que está exonerado. La comunidad o el IBI que el propietario te repercute en el recibo forman parte de la renta y llevan IVA y retención. Los detalles de los dos modelos están en retenciones 111 y 115 y en cómo rellenar el modelo 180.
Comprar un local: amortización sin el suelo
La compra de un local no es gasto del año: es un bien de inversión que se deduce poco a poco mediante amortización. Y solo se amortiza la construcción, nunca el suelo, que no se deprecia. Para separarlos se suele usar la proporción entre valor de construcción y valor del suelo del recibo del IBI (valor catastral).
| Modalidad | Coeficiente máximo | Periodo máximo | Tabla |
|---|---|---|---|
| Estimación directa simplificada | 3 % | 68 años | Tabla simplificada (Orden de 27 de marzo de 1998) |
| Estimación directa normal: local comercial u oficina | 2 % | 100 años | Tabla del art. 12 de la Ley 27/2014 |
| Estimación directa normal: edificio industrial | 3 % | 68 años | Tabla del art. 12 de la Ley 27/2014 |
Ejemplo: compras un local por 150.000 € más 6.000 € de notaría, registro e impuestos (precio de adquisición 156.000 €). El IBI dice que el 40 % del valor catastral es suelo. La parte amortizable es 156.000 × 60 % = 93.600 € y, en simplificada, al 3 % deduces 2.808 € al año durante algo más de 33 años. En estimación directa normal, al 2 %, serían 1.872 € al año.
El IVA de la compra
- Local nuevo (primera entrega por el promotor): lleva IVA del 21 %, que deduces entero en el 303 del trimestre de la compra, más el AJD de la escritura.
- Local de segunda mano: la venta está exenta de IVA y paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de tu comunidad autónoma, que es mayor coste y se amortiza con el local. Si vendedor y comprador son empresarios con derecho a deducir, el vendedor puede renunciar a la exención (art. 20.Dos de la Ley del IVA): entonces tú autoliquidas el IVA por inversión del sujeto pasivo y lo deduces a la vez.
- Los bienes de inversión inmuebles tienen un periodo de regularización de 10 años: si dejas de usar el local en la actividad o lo vendes antes, puede tocar devolver parte del IVA deducido.
Gastos del local en propiedad
| Gasto | IRPF | IVA |
|---|---|---|
| IBI | Sí, 100 % | No lleva IVA |
| Comunidad de propietarios | Sí, 100 % | Normalmente sin IVA |
| Intereses de la hipoteca | Sí, los intereses | Exentos de IVA |
| Capital de la hipoteca | No (ya se deduce vía amortización) | — |
| Seguro del local | Sí | Exento de IVA |
| Reparaciones y conservación | Sí, en el año | Sí |
| Mejoras y reformas que alargan su vida útil | Vía amortización | Sí, en el trimestre |
| Suministros (luz, agua, alarma) | Sí, 100 % | Sí |
Trabajar desde casa: la proporción de metros
Si tu oficina está en tu vivienda, puedes afectar a la actividad la parte que usas para trabajar, siempre que la declares en el modelo 036 o 037 (superficie de la vivienda y superficie afecta) y sea una zona realmente dedicada, no el salón donde también ves la tele. Con esa proporción se reparten los gastos:
| Gasto anual | Total | Regla | Deducible en IRPF |
|---|---|---|---|
| IBI | 600,00 € | 20 % | 120,00 € |
| Comunidad | 1.200,00 € | 20 % | 240,00 € |
| Intereses de la hipoteca | 2.400,00 € | 20 % | 480,00 € |
| Amortización (construcción 120.000 € × 3 %) | 3.600,00 € | 20 % | 720,00 € |
| Seguro de hogar | 300,00 € | 20 % | 60,00 € |
| Luz, agua, gas e internet | 1.800,00 € | 20 % × 30 % = 6 % | 108,00 € |
| Total | 9.900,00 € | 1.728,00 € |
Las sumas: 600 + 1.200 + 2.400 + 3.600 + 300 + 1.800 = 9.900 € de gastos, y 120 + 240 + 480 + 720 + 60 + 108 = 1.728 € deducibles. El 30 % solo se aplica a los suministros (artículo 30.2.5.ª b) de la Ley del IRPF); el resto va por la proporción de metros. Si vives de alquiler, en vez de IBI, intereses y amortización deduces el 20 % de la renta.
El IVA de los suministros de la vivienda es un terreno discutido: la Dirección General de Tributos venía negando su deducción y el TEAC, en 2023, la admitió si pruebas el uso real en la actividad, sin que baste la proporción de metros. Si quieres deducirlo, documenta el uso y confírmalo con tu asesoría. Afectar parte de la vivienda también puede tener efectos en la exención por reinversión si la vendes.
Errores frecuentes
- No practicar la retención del 19 % en el alquiler del local ni presentar el 115.
- Deducir como gasto lo que pagas al arrendador neto de retención en lugar de la renta completa.
- Amortizar también el valor del suelo.
- Deducir la cuota entera de la hipoteca en vez de solo los intereses.
- Aplicar el 30 % al IBI o a la comunidad de la vivienda (va por metros, sin el 30 %).
- Afectar parte de la vivienda sin declararlo en el 036 o 037.
Cómo lo hace Facturatum
En Facturatum registras la factura del alquiler como factura recibida con su IVA y su retención: el IVA pasa al modelo 303, la retención al modelo 115 y, en enero, al modelo 180, con el asiento contable hecho. Si compras el local o reformas, lo marcas como bien de inversión. El resto de gastos los tienes en la lista de gastos deducibles.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desgravar la compra de un local como autónomo?
Sí, pero no el precio de golpe: amortizas la parte de construcción (sin el suelo) a un máximo del 3 % al año en estimación directa simplificada o del 2 % en normal para locales comerciales. Además deduces IBI, comunidad, seguro e intereses de la hipoteca.
¿Tengo que retener el IRPF en el alquiler de mi local?
Sí, si eres empresario o profesional y el local es urbano: retienes el 19 % de la renta sin IVA y lo ingresas con el modelo 115 cada trimestre. No hay retención, entre otros casos, si la renta anual al mismo arrendador no supera 900 €.
¿Cuánto puedo deducir de mi casa si trabajo en ella?
La proporción de metros afectos de IBI, comunidad, intereses, amortización o alquiler, y el 30 % de esa proporción en luz, agua, gas e internet. Con un despacho del 20 % de la vivienda deduces el 20 % del IBI y el 6 % de los suministros.
¿Se puede deducir la hipoteca del local?
Solo los intereses, que son un gasto financiero. El capital que devuelves no es gasto: el coste del local ya se deduce mediante la amortización anual.
¿El alquiler del local lleva IVA?
Sí, el alquiler de locales tributa al 21 % y ese IVA es deducible en tu 303 si el local está afecto a una actividad con derecho a deducción. El alquiler de vivienda, en cambio, está exento de IVA.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 30 (BOE)
- Reglamento del IRPF, artículos 75 y 100 (retención de arrendamientos) (BOE)
- Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, artículo 12 (amortizaciones) (BOE)
- Tabla de amortización simplificada (AEAT)
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Dos (renuncia a la exención) (BOE)
Contenido informativo. Comprueba siempre la normativa vigente en la sede de la AEAT y el BOE, o consulta a tu asesor.